LIBRI DI EZIO MICELLI

Nel corso degli ultimi dieci anni si è assistito in tutta Italia alla diffusione di nuovi centri culturali multidisciplinari e ibridi in cui si sperimentano linguaggi e si indaga il contemporaneo fuori dai contesti tradizionali. Questo libro ne racconta il fenomeno. Una pubblicazione che si rivolge a professionisti del settore, a coloro che gestiscono spazi culturali o pianificano interventi sul territorio, a policy maker e amministratori locali, a chi è interessato alle nuove forme della cultura contemporanea e ai processi di innovazione sociale e urbana.

Lo scritto affronta l’ampio dibattito sui procedimenti di restituzione alla comunità del plu-svalore immobiliare che si forma per effetto delle decisioni legate alla pianificazione. L’analisi evidenzia alcuni passaggi di rilievo nello sviluppo degli strumenti a disposizione degli enti locali: la centralità degli accordi pubblico/privato, l’assorbimento della perequa-zione urbanistica negli stessi accordi e, infine, l’impiego dei diritti edificatori come strumen-ti di nicchia a integrazione di perequazione e accordi.

A quarant’anni dalla fondazione dell’Associazione Italiana di Scienze Regionali (AISRe), quest’antologia in due volumi – utilizzabile anche a fini didattici – ne ricostruisce la storia attraverso un’analisi della Collana edita da FrancoAngeli. Questo secondo volume è dedicato ai modelli di interpretazione dei fenomeni urbani e ai metodi di pianificazione urbana. Non esaustivi dell’intera produzione di idee e temi trattati in quest’ambito dagli scienziati regionali, i lavori testimoniano l’importanza che la multidisciplinarietà ha giocato all’interno dell’Associazione nello sviluppare strumenti concettuali di interpretazione della dinamica dei sistemi urbani.

For some time now much of Italy’s public real estate has ceased to be the object of market valorization and is accommodating highly diversified initiatives that substantiate the idea of horizontal subsidiarity and have a significant impact on urban regeneration processes. This paper addresses five major points: the new dimensions of the value of public real-estate assets; the new forms of participation and their evolution; the central importance of production induced by the emerging role of the social entrepreneur in the regeneration of real property assets and the city; the role of culture in grassroots regeneration processes; the implications of all of this on urban policy and the need for enabling rather than regulatory actions.

I centri antichi italiani sono stati per decenni al centro del dibattito culturale e dell’azione amministrativa, con l’effetto di una vasta attività di pianificazione e regolazione. La lettura dei movimenti demografici e delle dinamiche patrimoniali degli ultimi vent’anni rivela tuttavia un quadro non privo di contraddizioni. L’obiettivo della ricerca consiste nell’indagine dello stato dei centri antichi a partire dalle determinanti demografiche e insediative. Le indagini svolte in dieci città del Nord Italia grazie ai dati istat evidenziano risultati di rilievo: il patrimonio è stato progressivamente abbandonato; la popolazione è diminuita con inattesi fenomeni di gentrifrication inversa; le imprese si sono significativamente ridotte; le istituzioni hanno optato per nuove localizzazioni

La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico è da anni al centro di un vivace dibattito. Con la flessione del comparto immobiliare, infatti, la domanda di beni da valorizzare è calata e le rilevanti quantità di immobili invenduti o operazioni di sviluppo in stallo ne sono la conferma. Recentemente, in Italia e in ambito internazionale, si sono imposte nuove formule di creazione di valore del patrimonio immobiliare pubblico promosse grazie a processi organizzati dalla domanda nella forma di gruppi e associazioni. Lo scopo della ricerca consiste nella presentazione delle condizioni che favoriscono un esito fruttuoso di simili processi di valorizzazione dal basso del patrimonio immobiliare pubblico. L’analisi comparata di quindici casi italiani mette in luce significative analogie e permette di formulare le condizioni di maggiore rilievo per il successo di processi di valorizzazione dal basso

Laura Fregolent e Michelangelo Savino, Diritti edificatori e governo del territorio. Un confronto tra riviste

Roberto Camagni, Perequazione urbanistica estesa: riflessioni e valutazioni due anni dopo

Ezio Micelli, La cattura dei plusvalori esito delle scelte urbanistiche: tassazione vs strumenti di partenariato

Stefano Moroni, Perequazione e trasferibilità dei diritti edificatori: due prospettive differenti

Alberto Roccella, Perequazione e vincoli urbanistici: aspetti evolutivi

Augusto Cusinato, Un’ipotesi per la soluzione del puzzle tra diritti edificatori, perequazione e governo del territorio

Bertrando Bonfantini, Quale perequazione?

Francesco Chiodelli, I valori della perequazione (e dell’urbanistica): di quali non possiamo fare a meno?

Il saggio affronta cinque temi ancora controversi relativi al rapporto tra perequazione, diritti edificatori e piani urbanistici. Il primo paragrafo considera l’impiego generalizzato della perequazione su tutti i suoli urbani. Il secondo considera il tema dell’indice unico contrapposto alla più tradizionale articolazione per classi proprietarie. Il terzo confronta la perequazione e i diritti edificatori con altri strumenti quali in particolare gli accordi di partnership tra pubblico e privato. Il quarto paragrafo considera le possibili contraddizioni in termini di efficacia e di equità laddove si considerino i piani alla scala sovracomunale. Infine, l’ultimo paragrafo esamina gli effetti di retroazione tra il piano urbanistico e i suoi strumenti: in potenza, la perequazione mette in discussione la forma e i contenuti stessi del piano.

L’obiettivo dello studio è di considerare l’effetto della nuova articolazione del piano urbanistico in piano strutturale e operativo sul metodo perequativo. Alcuni piani pongono l’enfasi sulla componente strategica del piano strutturale, delegando alla parte operativa i compiti legati allo sviluppo della principio perequativo; altri, al contrario, promuovono la centralità del piano strutturale e in esso collocano le scelte rilevanti in tema di perequazione. Entrambi i modelli presentano limiti significativi. La soluzione può essere cercata in scelte capaci di coniugare norme flessibili, capaci di adeguarsi all’evoluzione delle domande collettive, e tuttavia in grado di fissare i capisaldi del metodo perequativo.

Modelli ibridi di partnership pubblico-privato nei progetti urbani - Considering PPP in urban projects, project financing and integrated development programs increasingly share a common economic approch and determine relevant issues as far as the relations with the general planning tools are concerned. Thanks to such urban management tools, local administrations can trade land capital gains with investiments in public infrastructures and services otherwise financed by public funds. Both tools, nevertheless, appear to be potentially in contradiction with the urban plans whose radical evolution is then necessary for an effective synergy with the emerging PPP instruments in the urban field.

Keywords: Project financing, integrated programs, public private partnership.

Parole chiave: Project financing, programmi integrati, partnership pubblico-privato.

JEL classification: H54, H76, R52

L’obiettivo dello scritto è di considerare sotto il profilo economico ed estimativo la natura di alcuni importanti strumenti innovativi per la gestione di piani e progetti: la perequazione urbanistica, i programmi complessi, le società di trasformazione urbana (STU) e la finanza di progetto. L’argomentazione sviluppata ha permesso di classificare in due gruppi distinti tali strumenti. La perequazione urbanistica e la programmazione complessa rappresentano dispositivi in grado di prelevare quota del plusvalore determinato dalle scelte urbanistiche allo scopo di finanziare la città pubblica. Gli strumenti delle STU e della finanza di progetto rappresentano invece dispositivi in grado di elevare l’efficacia e l’efficienza dell’azione pubblica nella fase propriamente attuativa di piani e progetti. Keywords: Perequazione urbanistica, programmi complessi, società di trasformazione urbana.